Barrios Brasil y Bellavista están entre las cinco zonas con mayor crecimiento comercial

Antes el equipamiento de servicios crecía fuerte en formatos grandes como malls y supermercados, con un acceso marcadamente vehicular. Sin embargo, desde 2010 a la fecha, la nueva oferta se concentra en sectores consolidados de Providencia, Santiago y el centro de San Bernardo, con un mix que se asemeja a las tradicionales calles comerciales del centro capitalino, más enfocadas al peatón.

Divina Providencia, Salvador, Brasil, Bellavista y el centro de San Bernardo son los cinco barrios donde más ha aumentado el equipamiento comercial desde 2010 a la fecha, según un estudio realizado por Mientorno.com, plataforma desarrollada por Mapcity en alianza con Zoom Inmobiliario.

Según el informe, los puntos de interés que generan algún grado de atracción de personas (como servicios de comida, bancos, establecimientos educacionales o farmacias) crecieron un 54% en la zona de la Divina Providencia, pasando de 78 unidades en 2010 a 169 este año. En Salvador, en tanto, el salto fue de 73 a 142 punto de interés (49%), en Brasil de 102 a 177 (42%), mientras en Bellavista fue de 120 a 208 (42%) y en el centro de San Bernardo de 115 a 192 (40%).

Para Luis Eduardo Bresciani, presidente del Consejo Nacional de Desarrollo Urbano, los resultados del estudio dan cuenta de un cambio de tendencia en la lógica de incorporación de los equipamientos.

"En los últimos 20 años, el crecimiento del comercio había sido hacia formatos grandes y donde uno llegaba en automóvil. Ahora, los sectores donde más está creciendo son los barrios tradicionales y centros consolidados, lo que muestra una fuerte revalorización del espacio público y la diversidad de comercio, más parecido al centro tradicional con calles comerciales", destaca Bresciani.

Los atractivos de cada zona

A Arturo Orellana, urbanista y académico del Instituto de Estudios Urbanos y Territoriales (IEUT) de la UC, no le extraña que tres de las cinco zonas estén en Providencia. "Es una comuna con una población flotante muy alta, que puede incluso triplicar a los residentes en días laborales. Este mayor flujo fomenta y promueve la aparición de negocios, actividades comerciales y servicios", señala.

El alto tránsito de gente en el sector de la Divina Providencia (que considera el área entre las calles Valenzuela Castillo, Manuel Montt, Pedro de Valdivia y la avenida Providencia) se explica por la concentración de oficinas. En el llamado barrio Salvador, en tanto, hay una extensa oferta de servicios de salud, con dos centros médicos y 10 clínicas. Mientras Bellavista tiene un fuerte componente educacional, con cuatro colegios y cinco universidades, además de 11 pubs y 48 restoranes. El barrio Brasil, en Santiago Centro, también tiene un sesgo educacional, con 14 colegios y 15 universidades, además de 29 pubs y 16 restaurantes (ver infografía).

Por su parte, el centro de San Bernardo, según explica Arturo Orellana, se ha convertido en un subcentro que sirve a toda el área sur de la capital, especialmente a comunas semirrurales como Buin, Paine y Calera de Tango. De los cinco sectores destacados en el estudio, este es el que más cuenta con sucursales bancarias (20), cajeros automáticos (29), centros médicos (cuatro), locales de comida rápida (14) y farmacias (18).

Según Mariano Berazaluce, gerente general de Zoom Inmobiliario, este importante aumento en el número de servicios en el centro de San Bernardo tiene que ver, en gran medida, con las mejoras en la conectividad. "Esta variable tiene un fuerte impacto en los comercios, ya que ellos, en general, se ubican en zonas de alto flujo de personas, de bienes y servicios", agrega.

Para Ignacio Droppelmann, gerente comercial de Inmobiliaria Fundamenta, estos atributos hacen que esos sectores sean muy apetecidos por los desarrollares inmobiliarios: "La ubicación es lo más importante para el éxito de un proyecto y todo el desarrollo comercial en torno a él mejora esa ubicación. Transforma al lugar en algo más interesante", indica el ejecutivo.

Juan Pablo Monge, gerente general de Inmobiliaria Desco, coincide con Droppelmann en el atractivo de las zonas, pero no le extraña que la oferta habitacional no tenga demasiado peso ahí. "Son sectores donde hay muy pocas oportunidades para construir, porque no hay terrenos y la normativa es muy restrictiva, lo que nos deja afuera. El peso de la vivienda es prácticamente nulo".

Según datos de Portalinmobiliario.com, en los barrios Bellavista, Brasil y Salvador no existe oferta de proyectos inmobiliarios (según la delimitación de Mientorno.com). En el centro de San Bernardo hay un edificio en venta, y en Divina Providencia hay tres proyectos.

Los precios de las viviendas nuevas y usadas tampoco se han visto especialmente impulsados por este creciente equipamiento comercial.

Según un estudio de Arenas y Cayo, que analizó las ventas efectivas realizadas entre enero de 2010 y el primer trimestre del presente año, el barrio donde más subieron los precios fue Brasil, con un alza de 6%.

Tipos de comercios y servicios

"El equipamiento por sí mismo no es siempre una señal de mejoramiento de la calidad de vida de los barrios. Depende de su emplazamiento, que sea armónico respecto del contexto residencial y que sean lo menos contaminantes del espacio público", indica Arturo Orellana.

A su juicio, los supermercados son un buen ejemplo de un servicio "contaminante" para el entorno. "Terminan matando el comercio local porque concentran la demanda de bienes y servicios. La gente tiende a caminar menos y hace más inseguro el entorno", agrega.

De las zonas destacadas, el centro de la comuna de San Bernardo es el que cuenta con más supermercados, cinco en total. Brasil tiene tres y Divina Providencia dos. Mientras, Bellavista y Salvador no disponen de dicho equipamiento.

Luis Eduardo Bresciani cree que más allá del tipo de comercio, el tema pasa por la planificación del mismo: "Si el equipamiento se genera en forma dispersa, desorganizada, lo único que produce es congestión, conflicto con las viviendas y más bien un deterioro. Una buena planificación urbana integra oficinas, comercio y transporte".

Para las viviendas, lo más valorado es estar cerca del equipamiento comercial, pero no encima, advierte Ignacio Droppelmann de Fundamenta: "Siempre que haya servicios a una distancia caminable, va a ser bueno para el proyecto".

Sin embargo, Juan Armando Vicuña, director de RVC, cree que el futuro equipamiento comercial va a venir justamente de la mano de placas bajo los edificios habitacionales. "El suelo ha subido tanto de precio que hay que agregar otros ingresos y una buena solución es la oferta comercial. Cada vez vamos a ver más edificios con esta oferta".    

Recuadro :     
    
DE LOS CINCO SECTORES DESTACADOS EN EL ESTUDIO, EL DEL CENTRO DE SAN BERNARDO ES EL QUE CUENTA CON MÁS SUCURSALES BANCARIAS (20), ADEMÁS DE CAJEROS AUTOMÁTICOS (29), CENTROS MÉDICOS (CUATRO), LOCALES DE COMIDA RÁPIDA (14) Y FARMACIAS (18).

EL SECTOR CONOCIDO COMO DIVINA PROVIDENCIA DEBIERA SEGUIR SU ALTO RITMO DE CRECIMIENTO Y DE ACÁ A CUATRO AÑOS AUMENTAR EN UN 38% SUS PUNTOS DE INTERÉS, MANTENIENDO SU POSICIÓN DE LIDERAZGO. MIENTRAS, SE PREVÉ QUE SALVADOR SUBA UN 35%, BRASIL UN 32% Y BELLAVISTA UN 31%.

54% aumentó el equipamiento comercial en la zona de la Divina Providencia, pasando de 78 puntos de interés en 2010 a 169 durante este año.

14 colegios y 15 universidades se encuentran ubicadas en el barrio Brasil, emplazado en la comuna de Santiago Centro, lo que le da un sesgo educacional.

45% crecieron en promedio los puntos de interés comercial en los cinco barrios analizados, considerando las alzas de cada uno en los últimos cuatro años.

Proyecciones para 2018

Luis Eduardo Bresciani cree que la valoración por los espacios públicos es una tendencia que llegó para quedarse. "Si uno mira las tendencias internacionales, las personas crecientemente no solo valoran la conveniencia de la compra, sino también el acceso a transporte público y la calidad del espacio. La gente no solo va a comprar, sino que a realizar actividades sociales", dice.

Frente a este escenario, las calles comerciales debieran aumentar su protagonismo, mientras que los malls tenderán a adaptarse. "Comienzan a abrirse un poco como lo ha hecho Parque Arauco, al crear bulevares, plazas y lugares de mayor uso público", agrega.

Según el estudio de Mapcity, la zona de la Divina Providencia debiera seguir su alto ritmo de crecimiento y de acá a cuatro años aumentar en un 38% sus puntos de interés, manteniendo su posición de liderazgo. En tanto, se prevé que Salvador suba un 35%, Brasil un 32%, Bellavista un 31% y el centro de San Bernardo un 25%.

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