Oferta de departamentos de dos dormitorios se duplica en 10 años y ya representa más de la mitad del

Esta distribución es la que más ha crecido en el Gran Santiago desde 2005 a la fecha , llegando a las 14.742 unidades nuevas en venta al segundo trimestre de 2015.

 

El mercado inmobiliario ha cambiado fuertemente en la última década, y donde más se nota es en los departamentos de dos dormitorios. Según un estudio de GfK Adimark requerido por “El Mercurio”, esta distribución creció 2,3 veces en el Gran Santiago entre el segundo trimestre de 2005 e igual lapso de 2015, al pasar de 6.253 viviendas en oferta a 14.742, representando ahora un 51% del stock disponible.

El protagonismo que ha tomado esta distribución tiene que ver con la nueva composición familiar, cree Vicente Domínguez, director ejecutivo de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI): “Se privilegian los espacios menores, porque la gente vive sola o con pocos hijos. El modelo tradicional de cuatro personas -madre, padre y dos hijos- ya no es un patrón común”.

Lo cierto es que los departamentos de tres dormitorios solo han crecido en 10% en 10 años. Y en ese mismo período, las viviendas de uno tampoco lograron un gran protagonismo. Según datos de GfK, al cierre de este segundo trimestre, solo hay 6.883 de estas unidades en el Gran Santiago, lo que representa el 24% de la oferta y es prácticamente la mitad que lo que se ofrece en dos habitaciones.

Distintos desarrolladores tienen el mismo diagnóstico: hay un tema normativo detrás. “Hay limitaciones en los planes reguladores de varias comunas que han influido en la cantidad disponible de departamentos de un dormitorio, pero no han afectado en nada el interés por ellos”, dice Pablo Hachim, gerente comercial de Almagro.

El sector oriente, Santiago Centro y sus comunas aledañas acaparan actualmente el 68% de la oferta de departamentos nuevos de uno a tres dormitorios, que son los programas que más se construyen. Las Condes, Providencia, Ñuñoa, Vitacura, Santiago, Estación Central y San Miguel suman en total 19.160 unidades de este tipo.

Las Condes, con 29% menos de oferta que hace 10 años

En Las Condes, la oferta bajó 29%, al pasar de 3.460 departamentos en 2005 a los actuales 2.450. “Cada día se hace más difícil conseguir los permisos y no quedan terrenos, a menos que se compre casa por casa, lo que condiciona los tiempos de desarrollo y genera incertidumbre en los costos”, dice Tomás Fernández, gerente comercial de Stitchkin.

En este contexto, los más afectados han sido los de una habitación, por las restricciones normativas que desincentivan su desarrollo. Según datos de GfK, cayó 45% en la década. “Debiera disminuir más aún esta oferta, pues no hay lugares para edificarla”, dice Juan Armando Vicuña, director de RVC.

La distribución de tres piezas no ha tenido mejor suerte, con una baja de 44%. “Antes había muchas opciones, como Colón o Apoquindo. Hoy, esas zonas ya están copadas, por lo que este programa ha ido cayendo con más fuerza”, explica Javier Varleta, gerente Inmobiliario de GfK Adimark.

Las unidades de dos dormitorios son las que menos han bajado en el período: solo en 8%. Según Fernández, las empresas han logrado rentabilizar este programa: “Resulta atractivo para las inmobiliarias, ya que su UF/m2 es similar a la de un dormitorio. Es decir, se paga caro por el de dos dormitorios, pero la gente lo compra igual”.

En el caso de Vitacura, pasa el fenómeno contrario: si bien es el mercado más reducido de la muestra, las distribuciones de uno a tres dormitorios se han duplicado en 10 años. Las unidades de cuatro son las únicas que han caído, al pasar de 447 a 258. Fernández cree que son cada vez más escasas, por su alto precio y por el perfil de quienes compran: “Hay un segmento en la comuna que crece: matrimonios jóvenes que quieren vivir cerca de sus padres”.

La composición de la oferta también cambió en Providencia. Las viviendas de un dormitorio llegaron a ser el 43% del stock en el año 2005 y ahora son la distribución con menos fuerza en la zona, con solo 178 unidades a la venta, el 71% menos que hace 10 años. Asimismo, las viviendas de dos habitaciones perdieron fuerza en el período: 40% menos en un decenio. Hay acuerdo entre los desarrolladores inmobiliarios que las restricciones normativas explican estos cambios. “Es de las comunas más apetecidas, si hubiera el doble de oferta que la actual, igual se vendería”, asegura Vicente Domínguez.

Las grandes favorecidas en la comuna son las viviendas de tres dormitorios, que subieron 15% en dicho lapso. “El plan regulador impulsa a hacer departamentos más grandes, pero también hay que considerar que ahí vive gente que tiene el presupuesto para comprar este tipo de productos”, precisa Juan Armando Vicuña.

En Ñuñoa, los de una habitación suben 132%

En Ñuñoa, el panorama es absolutamente lo contrario: los de uno y dos dormitorios han crecido fuerte, mientras que las unidades más grandes se contrajeron, aunque de forma leve. Las unidades de una habitación se duplicaron, al pasar de 247 unidades a 573 (132%). “Hubo un rebase de otras comunas, especialmente de Santiago Centro, que obligó a trasladar parte de su demanda hacia Ñuñoa, buscando alternativas de un dormitorio. Conscientes de esto, las inmobiliarias han construido este producto con fuerza sobre el eje Irarrázaval”, indica Pablo Hachim.

En este contexto, los departamentos de tres habitaciones son los menos favorecidos, ya que solo subieron 3% entre el segundo trimestre de 2005 y el mismo período de 2015. Sin embargo, Ana María Erazo, subgerenta de estudios de Siena, cree que en el futuro esta distribución debiera tomar más fuerza: “Las inmobiliarias han ido desplazando su desarrollo hacia zonas donde aún quedan paños, que son de baja altura y menor densidad. Ello obliga a construir tipologías de dos y tres dormitorios, por lo que la oferta de uno debiera disminuir”, comenta la ejecutiva.

En Santiago centro, las unidades de tres espacios han sido las que más han bajado, 77% en 10 años. “Santiago no es para la vida familiar, sino más bien para gente sola. Aunque la norma estimule este tipo de departamentos, no los van a vender fácilmente”, señala Vicente Domínguez.

Lo que sí se vendería rápido, de haber, son los de un dormitorio. Sin embargo, la normativa municipal desincentiva su desarrollo. “Si proyectas un edificio en Santiago Centro, no puedes hacer más de la mitad de los departamentos de un dormitorio, exigen más estacionamientos, y todo condiciona para que sea más rentable incluir unidades de dos dormitorios”, explica Juan Pablo Monge, gerente general de Desco.

Frente a este escenario, las unidades de una pieza pasaron de ser la principal alternativa, con el 46% de la oferta en 2005, a quedar en segundo lugar, luego de las de dos habitaciones. Actualmente, hay 2.245 departamentos de los primeros y 3.437 de los otros.

Estación Central y San Miguel aparecen como las grandes alternativas al centro. La primera es la comuna con más oferta en la actualidad, 3.658 viviendas en altura en venta. Un panorama totalmente distinto a lo que se veía hace 10 años, donde la cifra no superaba los 26 departamentos en stock .

Por su parte, San Miguel tenía un mayor desarrollo inmobiliario que Estación Central hace una década y con un fuerte cariz familiar. Del total de su oferta, el 56% era de departamentos de tres dormitorios y solo 14% de las unidades eran de las más pequeñas. En la actualidad, la distribución con más habitaciones sigue siendo la más fuerte, con 785 unidades, pero cedió el primer lugar a los departamentos con dos dormitorios, que se alzan a 1.898.

En todo caso, Varleta destaca el creciente protagonismo de las viviendas de un dormitorio, que se cuadriplicó, al pasar de 122 unidades a 501 este segundo trimestre. “Hoy está apareciendo el inversionista, ante la creciente disminución de la oferta en el centro”, indica.

EL SECTOR ORIENTE, SANTIAGO CENTRO Y SUS COMUNAS ALEDAÑAS, ACTUALMENTE ACAPARAN EL 68% DE LA OFERTA DE DEPARTAMENTOS DE UNO A TRES DORMITORIOS, QUE SON LOS PROGRAMAS QUE MÁS SE CONSTRUYEN.

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