Solicitudes de recepción municipal se duplicarán hacia fines de 2016 por avalancha de proyectos

incontri donna pescara En la industria inmobiliaria miran con preocupación la sobrecarga que van a sufrir las direcciones de obras de los distintos municipios, y algunos ya advierten de un colapso del sistema. Se teme que muchos proyectos no alcancen a concretar el trámite durante el próximo año, por lo que en dichas viviendas el precio final subirá entre 6 y 12%, por el nuevo cobro del IVA, según lo contemplado en la reforma tributaria.

Quienes firmen una promesa de compraventa durante este año tienen la ventaja de que dicha transacción quedará exenta de IVA, independiente de cuándo se entregue el proyecto. Ese ha sido el gancho que muchas inmobiliarias están usando para acelerar velocidades de venta, dado que el impuesto significará un alza en los precios de entre 6 y 12%.

"La idea es dejar lo máximo posible vendido durante 2015, para evitarnos el problema de estar apurados con la recepción final el próximo año", explica Ignacio Droppelmann, gerente comercial de Inmobiliaria Fundamenta. Y es que las promesas de compraventa que se concreten durante 2016 corren por un carril distinto. En esos casos, quedan sin IVA solo si los proyectos inmobiliarios logran recibir la recepción municipal y escriturarse antes del 31 de diciembre.

"En los últimos meses, los desarrolladores han lanzado muchos proyectos con la idea de alcanzar a quedar exentos de IVA. Esto hace que para fines de 2016 se vea una avalancha de unidades para entrega. Son cifras que no habíamos visto antes", destaca Javier Varleta, gerente inmobiliario de GfK Adimark.

Según datos de dicha empresa, los departamentos que tienen proyectado entregarse entre octubre y diciembre del próximo año llegan a 8.451, el doble de ahora, considerando las 10 comunas con mayor dinamismo inmobiliario de la capital. Esto, porque las viviendas con fecha de entrega entre abril y junio de este año son prácticamente la mitad: 4.786 departamentos. Entre enero y marzo, en tanto, la cifra fue de 2.339 unidades.

"Vemos a las direcciones de obras, en general, sobreexigidas desde el año 2005 en adelante (...) El tema de fondo es que si hoy día está colapsado el sistema, el próximo año va a ser más grave aún", advierte el gerente de Vivienda y Urbanismo de la Cámara Chilena de la Construcción (CChC), Pablo Álvarez.

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La palabra colapso tiende a repetirse en torno a lo que se viene para las direcciones de obras. El presidente de la Asociación de Directores de Obras de Chile, Agustín Pérez, mira el futuro escenario con inquietud: "A fines del próximo año viene una situación anormal que va a colapsar todos los sistemas, porque están todos (los proyectos) planificándose para entregar a fines de 2016. Ante ese evento no hay sistema que aguante".

Según los datos de GfK Adimark, la municipalidad más recargada será Santiago centro. Si hay 403 departamentos que se proyecta entregar entre abril y junio de este año, entre octubre y diciembre de 2016 la cifra subirá más de seis veces, llegando a 2.792. En Estación Central no hay proyectos con fecha de entrega entre abril y junio, pero a fines del próximo año estos llegarían 1.730 departamentos.

"Las municipalidades se debieran estar preparando. Esto lo vemos con preocupación, porque si no toman medidas, los plazos de entrega de recepciones van a extenderse mucho", indica Droppelmann. Sin embargo, Vicente Domínguez, director ejecutivo de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI), no cree que los municipios tengan una solución en los próximos meses. "Queda más de un año y medio de plazo, y las instituciones públicas no solucionan los problemas con tanta antelación", dice.

La idea de la ADI es, a partir de mediados del próximo año, reunirse con distintas direcciones de obra para que se puedan destinar más recursos a la atención de las recepciones. "Vamos a tener que negociar duramente para que pongan más trabajadores durante los meses de mayor concentración de proyectos", agrega Domínguez.

En Ñuñoa, por ejemplo, la unidad a cargo de efectuar las recepciones cuenta actualmente con cuatro profesionales. "Puede reforzarse momentáneamente con gente de otras unidades, pero que disponen de menos experiencia y su rendimiento podría ser más bajo. La solución es mejorar las dotaciones de profesionales, que son muy limitadas", destaca Carlos Frías, director de obras de dicha municipalidad.

En Macul reconocen justamente la falta de personal como una de sus principales debilidades. "La dirección no dispone de profesionales de planta que se dediquen en forma exclusiva a atender recepciones finales, ya que dicha persona debe, además, estar atendiendo el informe de patentes, denuncias de vecinos, informes para atender solicitudes por la Ley de Transparencia y atender público. Todo esto incide en los tiempos para atender las recepciones", indica Osvaldo Berríos, director de obras de Macul.

En esa comuna, por ejemplo, entre abril y junio de este año se proyecta entregar 364 departamentos, según los datos de GfK Adimark. Entre octubre y diciembre de 2016 la cifra debiera más que duplicarse, y llegar a 857 unidades.

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Más allá del escaso personal actual en las distintas direcciones de obras del país, Pablo Álvarez, de la CChC, advierte que el problema de fondo es la falta de tecnología en la gestión de las recepciones: "Todo hoy en día es presencial, todo es papel, y eso estresa a cualquier municipio. No podemos seguir como en la época de piedra. Es urgente modernizar".

El tema lo está trabajando la Asociación de Directores de Obras desde agosto del año pasado, y en noviembre lograron implementar un programa piloto de gestión de documentos a través de una plataforma web en las comunas de Macul, Puente Alto y El Bosque, gracias al aporte de la Subsecretaría de Desarrollo Regional (Subdere).

Hace tres meses comenzaron a trabajar en una mesa conjunta con la CChC, la Asociación de Oficinas de Arquitectos y el Instituto de la Vivienda, con la idea de expandir el alcance de esta aplicación a más direcciones de obras. En dos meses tienen proyectado entregar una propuesta al respecto a los ministerios de Hacienda y Vivienda, así como también a la Subdere.

"Lo ideal es poder contar con este nuevo sistema de acá a un año y medio, si es que nos ayudan con el financiamiento estatal, porque no todas las comunas cuentan con los mismos recursos", señala Agustín Pérez. Según sus cálculos, el programa tiene un costo cercano a los $100 millones y la implementación, que dura 12 meses, significaría un desembolso de $36 millones por municipio.

A juicio de Pérez, la Subdere debiera dar prioridad al proyecto que busca modernizar la gestión de las direcciones de obras. "Es una inversión que beneficia a la gente que podría quedarse sin el beneficio (de la exención del IVA). En el fondo, no va a ser solamente para eso, sino que para todo lo que viene después. Queda la base para dar un mejor servicio", agrega.

dejtingsajt aktiva Escenarios ante los atrasos

Además de contar con la recepción municipal, las viviendas que se promesen durante 2016 también deben ser escrituradas antes de que finalice ese año si quieren quedar exentas de IVA. "Para lograr hacer ambos trámites, el edificio se debe recibir a lo menos unos tres meses antes, para tramitar desde octubre la escrituración", explica Juan Pablo Monge, gerente general de Desco Inmobiliario.

A pesar de la estrechez de los tiempos, Vicente Domínguez no cree que queden muchos proyectos rezagados, por el hecho de que los desarrolladores conocen estos plazos y, en general, publicitan fechas de entrega mucho más holgadas que las que realmente requieren. "La idea de ellos es cumplir con lo proyectado, aunque se demore la dirección de obras", dice.

Para resguardarse de los atrasos, muchos desarrollos comenzaron a venderse de forma más adelantada. Incluso hay un edificio en venta con fecha de entrega para el año 2020, pero que ya se está promesando para evitar el IVA. Otras inmobiliarias han optado por promesar a precios sin IVA solo aquellas obras que tengan proyecciones reales de recibirse durante la primera mitad de 2016.

"De las obras que serán recibidas durante el segundo semestre del próximo año, les vamos a agregar el IVA al precio de las promesas firmadas durante 2016, ya que no podemos arriesgarnos. Tiene que haber un precio seguro y fijo para el cliente; no puede ser variable", indica Monge, de Inmobiliaria Desco, firma que seguirá esta política comercial.

A su juicio, si las condiciones cambian, corresponde que el IVA lo pague la empresa, puesto que no se debiera cambiar el precio pactado inicialmente. Sin embargo, Vicente Domínguez, de la ADI, aclara que la inmobiliaria podría resguardarse y advertir en las promesas firmadas durante 2016 que el comprador puede correr el riesgo de comprar con IVA.

Para esos casos, hay coincidencia en que los desistimientos debieran tender a subir y que no debiera cobrarse la multa. "Sería un buen proceder dejar en libertad de acción a los clientes que se van a ver obligados a pagar el IVA", concluye Ignacio Droppelmann, de Inmobiliaria Fundamenta.

chat nuovi amici Las razones detrás de las demoras actuales

El presidente de la Asociación de Directores de Obras de Chile, Agustín Pérez, no tiene un diagnóstico optimista sobre el escenario actual: "Es casi una tradición que las direcciones de obras estén siempre con déficit de personas y una sobrecarga de trabajo", dice. Frente a este escenario, actualmente los trámites municipales tienden a demorar entre uno y seis meses, dependiendo de la realidad de cada municipio.

A esto hay que sumar todo lo que puede tardar la entrega de las certificaciones en la Superintendencia de Electricidad y Combustible, en el Serviu y en las distintas empresas de servicios, que son exigidas por los municipios. "Todos operan sobre la base de papeles y expedientes que viajan en manos de personas, que luego tienen que ir a hacer las colas a las direcciones de obras. Estamos hablando de expedientes con 100 documentos, más decenas de planos. Todo eso es un sistema que está absolutamente colapsado y arcaico", dice Pablo Álvarez, gerente de Vivienda y Urbanismo de la CChC.

Para Ignacio Droppelmann, gerente comercial de Inmobiliaria Fundamenta, los atrasos muchas veces también pasan por problemas de interpretación de los inspectores: "Muchas veces van dilatando los procesos para darse más tiempo. Como están colapsados van aplazando el caso y ganando tiempo. Esto podría acentuarse si es que las municipalidades no se preparan para el próximo año".

En todo caso, Vicente Domínguez, director ejecutivo de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI), hace un mea culpa: "De repente las tardanzas son por tramitaciones y burocracia, pero a veces es la empresa la que no cumplió bien con el proyecto y se presentan problemas". Según la experiencia del director de Obras de Ñuñoa, Carlos Frías, es común que se presenten observaciones en una obra: "La solución es de responsabilidad de quien solicita el trámite y su demora dependerá de la rapidez con que se actúe para resolverla".

Osvaldo Berríos, director de Obras de Macul, cuenta que los tiempos se tienden a acortar cuando las inmobiliarias disponen de una persona que se encarga de gestionar directamente la recepción. "Él coordina la visita en terreno y la documentación requerida con el revisor. Una buena coordinación asegura una disminución en los tiempos que demora el trámite", señala.

Ahora bien, Pablo Álvarez de la CChC, explica que las inmobiliarias tienen un incentivo natural para hacer las cosas rápido: "Cada día de demora tiene un costo financiero gigantesco para las empresas, ya que no pueden entregar ni un solo departamento sin la recepción. Por eso siempre van a estar buscando acortar los plazos. Es al otro lado donde tiene que mejorar la forma de trabajo".

SEGÚN LOS DATOS DE GFK ADIMARK, LA MUNICIPALIDAD MÁS RECARGADA SERÁ SANTIAGO CENTRO. SI HAY 403 DEPARTAMENTOS QUE SE PROYECTA ENTREGAR ENTRE ABRIL Y JUNIO DE ESTE AÑO, ENTRE OCTUBRE Y DICIEMBRE DE 2016 LA CIFRA SUBIRÁ MÁS DE SEIS VECES A 2.792. EN ESTACIÓN CENTRAL NO HAY PROYECTOS AHORA, PERO EL 2016 ESTOS LLEGARÍAN A 1.730 UNIDADES.

VICENTE DOMÍNGUEZ, DIRECTOR EJECUTIVO DE LA ASOCIACIÓN DE DESARROLLADORES INMOBILIARIOS, NO CREE QUE LOS MUNICIPIOS TENGAN UNA SOLUCIÓN EN LOS PRÓXIMOS MESES. "QUEDA MÁS DE UN AÑO Y MEDIO DE PLAZO, Y LAS INSTITUCIONES PÚBLICAS NO SOLUCIONAN LOS PROBLEMAS CON TANTA ANTELACIÓN", DICE.

8.451 departamentos son los que debieran entregarse entre octubre y diciembre del próximo año considerando las 10 comunas con mayor dinamismo inmobiliario de la capital, de acuerdo a GfK.

364 departamentos se entregarán entre abril y junio de este año en Macul, según GfK Adimark. Entre octubre y diciembre de 2016 la cifra debiera más que duplicarse y llegar a 857.

2016 Además de contar con la recepción municipal , las viviendas que se promesen durante ese año también deben ser escrituradas antes de que finalice el ejercicio si quieren quedar exentas de IVA.

1 y 6 meses es lo que demoran actualmente en promedio los trámites municipales. El plazo, no obstante, depende de la realidad de las direcciones de obras de cada municipio.

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