¿En qué consiste un Crédito Hipotecario?

Es un préstamo que otorgan instituciones financieras para el financiamiento de bienes raíces en condiciones especiales de plazos y tasas. Este préstamo se otorga contra la hipoteca del bien raíz que el deudor hipotecario autoriza gravar a la Institución Financiera a favor de ella para garantizar el pago del préstamo otorgado.

Actualmente existen tres fuentes de financiamiento para la adquisición de una vivienda, estas son: la letra hipotecaria, el mutuo endosable y el leasing habitacional.

La letra hipotecaria es un préstamo otorgado mediante la emisión de letras hipotecarias, las que una vez emitidas físicamente son “vendidas” en el mercado secundario (Bolsa de Comercio) por la institución financiera, y de su precio de liquidación depende el valor a financiar finalmente del bien raíz adquirido. Esto significa que si la liquidación se produce bajo el valor de venta indicado en la escritura de compraventa el comprador debe salir a financiar la diferencia que se produzca. Cuando se trata de viviendas con subsidio el Estado mantiene garantías por estas diferencias con un tope que financia directamente y que es responsabilidad del vendedor cobrar posteriormente al SERVIU correspondiente.

El mutuo endosable es un préstamo financiado con fondos propios de la institución financiera que asegura el financiamiento del 100% del crédito hipotecario solicitado.

El leasing habitacional es una operación de crédito, que consiste en un contrato de arrendamiento con compromiso de compra entre la institución financiera “el propietario” y el comprador del bien raíz que pasa a tener la calidad de “arrendatario”. En la escritura de compraventa se establecen las condiciones en que se transferirá el dominio al arrendatario cuando cumpla las condiciones de pago exigidas.

Cabe recalcar que toda operación de crédito hipotecario genera gastos de cargo del comprador de una vivienda como son los denominados Gastos Operacionales, monto que deberá disponer el comprador al momento de firma de la escritura o cuando su institución financiera se lo requiera. Asimismo, el comprador debe conocer la existencia de seguros que se cobraran mensualmente con cada cuota del dividendo pactado.

¿Qué es el DFL-2?

Es un Decreto del año 1959 que se encuentra aún vigente y que contempla beneficios de carácter tributario como son la rebaja en el pago de contribuciones, (impuesto territorial), y respecto de otros impuestos que afectan a personas naturales,  que adquiere el comprador de una vivienda de hasta 140 metros cuadrados. Algunos de los beneficios son:

  1. Al adquirir una vivienda DFL 2 nueva a través de un Crédito Hipotecario, estará exenta de un 50% del impuesto de timbres, por lo cual la tasa se rebaja del 1,5% al 0,75% hasta el plazo de dos años contados desde la recepción municipal de la vivienda.
  2. Exención del impuesto a la renta para los ingresos por concepto de arrendamiento de viviendas DFL-2 para fines habitacionales.
  3. Rebajar de las rentas anuales los intereses efectivamente pagados por créditos con garantía hipotecaria.
  4. Rebaja en las contribuciones (impuesto territorial) en el cual se encuentre el tramo de superficie de la vivienda.

En el caso de las contribuciones este beneficio dura desde la fecha de  la Recepción Municipal con una vigencia de 20 años, cuando la superficie edificada de la vivienda sea menor a 70 metros cuadrados, con una vigencia de 15 años, cuando la superficie edificada de la vivienda sea mayor a 70 metros cuadrados y menor de 100 metros cuadrados y por 10 años, cuando la superficie de la vivienda sea mayor a 100 metros cuadrados y menor de 140 metros cuadrados.

¿En qué consiste el Subsidio Habitacional?

Es una subvención del Estado para la adquisición de viviendas para las todas las personas con necesidad de adquirir una y que necesitan esta ayuda ya que su capacidad económica no se lo permite por si sola, pero que deben cumplir una serie de requisitos entre las cuales está el ahorro de una cantidad de dinero

El valor de este beneficio depende del tipo de subsidio al que se postule que se divide entre tramos de valor de la propiedades así como subsidios especiales si la compra es en determinadas zonas o comunas, como la Zonas de Renovación Urbana por ejemplo.

Para acceder a los subsidios habitacionales los interesados  deben inscribirse en registros del SERVIU y cumplir con los requisitos de ahorro, y postular a los llamados del SERVIU en las fechas publicadas para el efecto.

El subsidio se otorga una vez y los beneficiados no deben tener una propiedad anteriormente.

¿Qué beneficios tributarios tiene mi crédito hipotecario?

Actualmente, el artículo 55 bis de la Ley de Impuesto a la Renta permite a las personas naturales rebajar de sus rentas anuales los intereses efectivamente pagados por créditos con garantía hipotecaria a través de la declaración anual de renta. Lo anterior, para las viviendas con fines habitacionales y DFL-2. Cabe recalcar que en el DFL-2 no existe limitación de la cantidad de viviendas a adquirir, y sólo existen limitaciones respecto a la cantidad máxima de intereses a rebajar equivalente a un tope anual de 8 UTA, para rentas de hasta 150 UTA y a la limitación de sólo un contribuyente con derecho a ejercer las rebajas de la renta imponible, por eso también este beneficio es válido para la compra de viviendas con el fin de segunda vivienda habitacional. Lo anterior, ocurre generalmente en la compra de viviendas por 2 personas, por ejemplo, los cónyuges en que el beneficio sólo podrá utilizarlo uno de ellos.

Ahora, si los 2 cónyuges son deudores hipotecarios en forma separada para diferentes viviendas estos podrá en ese caso obtener los beneficios en forma separada.

¿Cuáles son las garantías que tengo de la construcción de una vivienda?

Estas responsabilidades recaen sobre la inmobiliaria o el primer vendedor de una vivienda. Estas responsabilidades y los plazos para hacer efectivos los derechos  están contenidos en el Art. 18 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones, que establece estos plazos en forma diferida según las diferentes partidas que forman parte de una vivienda, las que en interpretación de la Cámara Chilena de la Construcción son:

1.- Tres años, si hubieren fallas o defectos que afecten a elementos de terminaciones  o de acabado de las obras, tales como cielos, pisos, puertas, revestimientos y pinturas exteriores e interiores, barnices, alfombras, cerámicos, quincallería, muebles adosados o empotrados a la construcción.

2.- Cinco años, cuando se trate de fallas o defectos de los elementos constructivos y de instalaciones, como cubiertas de techumbre, ventanas, estructuras de muros no soportantes y cielo, bases de pavimentos, estructuras o bases de pisos, impermeabilizaciones, aislamiento térmico y acústico, o de las instalaciones de, redes de instalaciones tales como eléctricas, de corrientes débiles, de calefacción, de climatización, de gas, sanitarias, redes húmedas y secas de incendio, sistemas de evacuación de basuras, instalaciones y equipos eléctricos mayores tales como ascensores, equipos de presurización, calderas colectivas y grupos electrógenos.

3.- Diez años, en el caso de fallas o defectos que afecten a la estructura soportante del inmueble, tales como cimientos, sobrecimientos, fundaciones, muros soportantes, losas, vigas, cadenas, pilares, estructura de techumbres, y entramados horizontales o verticales de carácter estructural.

Los plazos de prescripción se contaran desde la fecha de la recepción definitiva de la obra por parte de la Dirección de Obras Municipales, con excepción del señalado en el punto 1.-  que se contará a contar de la fecha de inscripción del inmueble, a nombre del comprador, en el Conservador de Bienes Raíces respectivo.

¿Cuáles son las ventajas de comprar en verde?

Comprar en verde tiene una serie de beneficios como son la compra de una vivienda en buenas ubicaciones y orientaciones, generalmente en mejores condiciones de precio, y con mayores plazos para programar el pie o ahorrar para la compra de la vivienda.

Hoy en día además es más segura la compra en verde considerando que existe una Ley de Compra en Verde que exige a la inmobiliaria la emisión de garantías por el pie enterado por el comprador, lo que asegura a los clientes la devolución del dinero abonado en caso que el vendedor no cumpla con el compromiso de venta.

¿Cuál es el Gasto Operacional si compro una propiedad al contado?

Si es comprador de una vivienda al contado al momento de la firma de la escritura de compraventa deberá pagar los gastos correspondientes a notaria y deberá provisionar los gastos de inscripción del Conservador de Bienes Raíces respectivo.

¿Vivo en el extranjero, puedo comprar una vivienda en Chile?

Cada día aumenta la cantidad de Chilenos residentes en el extranjero que desean comprar una propiedad en Chile. De hecho no sólo pueden adquirir una vivienda sino también postular a subsidios habitacionales y créditos hipotecarios.

Para lo anterior, el comprador debe otorgar un poder general por escritura pública ante notario a un representante con residencia en Chile para que realice los trámites necesarios para la adquisición de la vivienda y con todos los mandatos necesarios. Este documento puede suscribirse en Chile y de lo contrario debe ser visado por el Consulado Chileno del país de origen, y protocolizado ante notario en Chile y visado por nuestro Ministerio de Relaciones Exteriores. Si el poder viene en otro idioma distinto al español este debe venir traducido, asi como documentos como liquidaciones de sueldo, contratos, comprobantes de ingresos en el extranjero, etc. Si es extranjero debe obtener rol único tributario en un trámite simple ante el Servicio de Impuestos Internos, u otorgar el mandato correspondiente a un mandatario con residencia en Chile de acuerdo a las misma exigencia notariales indicadas más arriba.

Preguntas Frecuentes