El fin de los contratos de construcción a suma alzada

le meilleur site de rencontre pour les jeunes Juan Pablo Monge.
Gerente General Empresa Constructora y Director de Desarrollo Inmobiliario de Desco.
Ingeniero Comercial con más de 20 años de experiencia en el sector construcción e inmobiliario.
 

netdating for unge under 18 En el último tiempo, hemos visto que varias empresas del sector construcción han declarado que dado los malos resultados obtenidos, cerrarán sus áreas de construcción concentrándose en el negocio inmobiliario. Otras, han declarado que no construirán más a terceros, concentrándose sólo en construir sus propios proyectos.

ts dating greece Existen muchas empresas medianas y pequeñas que ya no pueden abordar contratos con terceros, ya que dados los malos resultados de los últimos años, no cuentan con la capacidad financiera ni las líneas bancarias para generar las garantías que establecen los contratos de construcción a suma alzada.

meet christian singles online Todo lo anterior, ha sido provocado en gran medida por los riesgos que asumen las constructoras en los contratos de construcción a suma alzada.

gratis date sidor Los contratos de construcción a suma alzada, a diferencia de uno por administración, establece que la empresa constructora se compromete a ejecutar un proyecto definido por un mandante, en un plazo determinado y con un costo fijo.

Tanto en el sector público como en el privado utilizan preferentemente este tipo de contratos, ya que les asegura un valor fijo, lo que les acota el riesgo y asegura la rentabilidad de su proyecto, incluso en algunos contratos como los EPC (Engineering, Procurement and Construction) el riesgo del diseño y coordinación también son traspasados al constructor.

Existen características de estos contratos que son muy extrañas, pero que ninguno de sus actores cuestiona. Por ejemplo, a nivel de garantías, sólo el constructor debe dar una boleta de fiel cumplimiento del contrato al mandante por el 5% del valor del contrato; en cambio, el mandante no necesita entregar dicha garantía, lo que no se explica en un contrato en donde hay dos partes y ambas, pueden incumplir sus responsabilidades, situación que además en la practica sí ocurre.

Respecto a lo que se va a construir, al firmar el contrato se parte de la base que los proyectos de especialidades están completos y bien coordinados por parte de su responsable que es el mandante, lo que en la práctica no ocurre y ello produce conflictos y discusiones, que se traducen en atrasos y mayores costos que no siempre los mandantes están dispuestos a pagar.

Otra característica de estos contratos, es que debido a que muchos tienen una duración de más de un año, debilita la posición en que queda la empresa constructora ante un cambio de escenario económico, legal o laboral. Esto ha llevado a los malos resultados que han mostrado muchas de las empresas constructoras del país en los años 2013 al 2015, ya que debieron asumir los mayores costos de mano de obra calificada, que se produjo a consecuencia del boom minero e inmobiliario, lo que además del alza de su costo, implicó una baja de la productividad de la misma, dado el reemplazo de mano de obra calificada por trabajadores sin capacitación. Como consecuencia, las obras se atrasaron con importantes pérdidas para las empresas constructoras que no pudieron traspasar estas alzas de costo a sus mandantes por las características propias de estos contratos.

Al haber modificaciones o errores en los proyectos de especialidades, que son de responsabilidad del mandante, existe una gran dificultad para cobrar obras adicionales y gastos generales por mayor plazo. A consecuencia de casos como el de la empresa Kodama, generaron en la administración pública un importante aumento de su burocracia y el temor de aprobar las obras adicionales de los contratos, esto especialmente en las obras del Serviu. Ello ha llevado a muchas constructoras a no trabajar más con ellos y otras, simplemente han quebrado producto de las innumerables trabas para poder cobrar estas obras adicionales y obtener la devolución de las garantías entregadas en estos contratos.

En el sector privado, el cobro de las obras adicionales se transforman en una discusión en donde la ITO pasa a ser juez y parte, ya que es contratada por el mandante y vela por el interés de su cliente, cuestionando su aprobación, con el consiguiente daño a la empresa constructora, la que en muchos casos por la necesidad de recuperar su capital invertido, debe transar en el valor que la ITO propone, ya que de no hacerlo implica ir a un juicio que puede demorar años para la recuperación de esos recursos.

Las inspecciones técnicas de obra (ITO) contratadas por los mandantes o contratantes de empresas constructoras han contribuido en minimizar los costos, eliminando de los presupuestos a suma alzada los riesgos inherentes a este negocio, cuyos imprevistos son cada día más altos, imponiendo la teoría de que si la constructora lo hace bien, esos imprevistos no se deben producir; los que en la práctica sí ocurren, no existiendo un ítem del presupuesto para cubrirlos.

Por otra parte, el gobierno y las municipalidades han incrementado sus normativas de seguridad, laborales y ambientales. Junto con ello, ha aumentado sus dotaciones para controlar, lo que se ha traducido en mayores fiscalizaciones y multas a las empresas constructoras, además de aumentar el valor de sus derechos y actuar con gran severidad ante los reclamos de trabajadores y vecinos: estos ítems, no están en los presupuestos de suma alzada.

Todo lo anterior, ha provocado la salida de muchas empresas constructoras del mercado de licitaciones a terceros o en el endurecimiento del resto a tomar contratos de construcción a suma alzada.

Este tema requiere solución y para las empresas constructoras ésta pasa por dos alternativas: la primera, trabajar con contratos de construcción por administración, en donde el constructor rinde cuentas de los costos al mandante cobrando un honorario mensual por administrar el contrato. La segunda opción, en caso que el mandante insista en que sea un contrato de construcción a suma alzada, es que el constructor debe incorporar todos los riesgos ya analizados, aumentando los plazos de ejecución y colocando un precio realista que le permita cubrir los imprevistos que siempre se producen.

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