¿Qué tan buen negocio es remodelar viviendas antiguas y luego venderlas?

speed date online Si cumplen con requisitos como estar en barrios de alta demanda, se puede obtener una rentabilidad similar a la de una obra nueva, dicen en la industria. Fuente: El Mercurio

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50 plus dating sites Para que un proyecto inmobiliario sea rentable, lo más lógico es echar abajo la vieja construcción, partir de cero y levantar el máximo de pisos posibles para sacarle el jugo al terreno. Pero la remodelación de viejas obras también puede ser una opción rentable para quien quiere vender.

Para asegurar una alta demanda y buenos precios, los inmuebles a remodelar deben ser únicos, ya sea por el estilo de su construcción, la fama de su arquitecto o por la historia que acarrean. Y estar en barrios con alta demanda y con limitaciones para construir en altura, señalan en la industria.

Este mercado es incipiente en nuestro país y participan mayormente pequeñas empresas que renuevan casas y departamentos uno a uno. Pero también hay constructoras grandes que han remodelado edificios o parte de estos para después venderlos.

¿Es un buen negocio? "Sinceramente, el mejor negocio era botar todo y hacerlo de nuevo. Pero hoy no nos arrepentimos para nada, al contrario, creemos que hicimos una buena elección", responde Juan Pablo Monge, gerente general inmobiliario de Desco, en alusión al proyecto habitacional que están construyendo en el cerro Alegre de Valparaíso, que conservó y remodeló una casona que data de 1890.

Según los casos consultados, es posible lograr rentabilidades de 15% con las remodelaciones, similar a lo que se obtiene al construir una obra totalmente nueva. Esto, si es que la remodelación no sufre inconvenientes como retrasos en las obras. Y es más probable llegar a esta rentabilidad si el proyecto es mixto, esto es, tiene una parte para remodelar y otra para construir de cero y si se le puede agregar un plus a las viviendas que permitan cobrar más caro.

Vicente Domínguez, director ejecutivo de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios advierte sobre esta tendencia: "Veo a las grandes constructoras más cercanas a participar en proyectos de remodelación de edificios más que de casas, que es un trabajo pequeño y, para los niveles que se mueven las constructoras, no son convenientes".

Ejemplos en Providencia

Sergio Silva, socio y director de Stitchkin, cuenta que en el caso del edificio Eyzaguirre -donde Stitchkin se encargó de la gestión inmobiliaria y del desarrollo del proyecto-, la familia Anastassiou Mustakis, dueña del inmueble, aceptó remodelar y no demoler por varias razones. "El edificio está en una esquina bastante emblemática y es obra de un arquitecto muy conocido -Samuel Eyzaguirre-, las alturas son poco comunes, de 2,85 metros de piso a cielo de cada departamento, lo que da una espacialidad distinta", explica Silva.

Tras la remodelación, el inmueble conservó su fachada y arquitectura, pero se modernizó completamente por dentro. Sus cinco departamentos se vendieron en promedio en 7.500 UF.

El edificio es parte de un proyecto mixto y convive con otro totalmente nuevo. Esto permitió dar estacionamientos de la torre nueva a los dueños del edificio antiguo.

También en Providencia está Parque Teresa Salas. Los socios del proyecto, el productor del cine Miguel Asensio, la actriz Paz Bascuñán y el ingeniero Eugenio Colás decidieron comprar la casona original -donde funcionó la Corporación Justicia y Democracia, ligada al ex Presidente Patricio Aylwin- y convertirla en edificio habitacional, pero pensando siempre en preservar la obra original, pese a que no tenían obligación de hacerlo. "Para mí es un pecado lo que están haciendo en muchas construcciones, de derribar casas de los años 30 para construir edificios", dice Asensio.

Para que el proyecto fuera rentable necesitaban construir ocho departamentos en total -cuenta Asensio-, y esto solo podía ocurrir si se sumaban dos alturas a las ya existentes. Así, quedaron cinco departamentos en la casona original y tres en la nueva construcción. "Se tomó la decisión de que la construcción nueva añadida no tuviera nada que ver con la anterior. O sea, respetar la casa antigua y sobre ella construir una parte moderna totalmente separada del estilo arquitectónico existente", dice.

Los socios no han perdido plata, pero tampoco obtuvieron grandes ganancias, porque tuvieron problemas con la constructora que inició el proyecto y sobre la marcha debieron formar una constructora especialmente para esta obra. Solo queda un departamento disponible, a la venta hace 15 días. El departamento tiene 121 m {+2} , cerca de 90 m {+2} de terrazas y cuesta 8.600 UF.

La apuesta por Valparaíso

En el proyecto Parque Magnolio de Desco en Valparaíso, la opción de mantener la casona del ex Hospital Alemán fue consensuada entre la constructora, la autoridad y la comunidad.

Parque Magnolio es una obra mixta, incluye 13 edificios de cuatro pisos, totalmente nuevos y la casona remodelada, que será club house y conserjería. "El proyecto se achicó por haber conservado esta área, pero a la vez el precio de las unidades resultó ser un mejor negocio", señala Juan Pablo Monge.

Los plus del proyecto les permiten cobrar en promedio 20% más que el mercado en la zona. La inversión total en el complejo fue de 400 mil UF y las rentabilidades están dentro del promedio de la industria, indica Monge. "No estamos haciendo la perdida. Sí corrimos un riesgo", reconoce. A ocho meses de iniciada la venta, tienen el 40% vendido. La media de precios de los departamentos está entre 4 mil y 5 mil UF.

Remodelación a domicilio

El negocio también funciona a menor escala y no solo edificios históricos. Eliecer Bravo, jefe de proyectos de Fullcasa, firma que ha remodelado varias propiedades, asegura que con la remodelación los dueños pueden aumentar varias veces el valor de una vivienda.

"Remodelamos una casa en Chicureo avaluada en $280 millones y después de la remodelación, que costó $100 millones, valía $500 millones", asegura Bravo. En la casa cambiaron el sistema de calefacción y construyeron una escala de mármol, entre otros arreglos.

Recuadro :

¿Se pueden demoler y vender los monumentos históricos?

Los monumentos históricos tienen como objetivo conservar el inmueble, por lo que a diferencia de los ejemplos anteriores es obligatoria la preservación de la obra, por parte de su dueño.

Este tipo de construcciones puede venderse a particulares, pero antes de hacerlo, el dueño debe consultar al Ministerio de Bienes Nacionales si es que el Estado tiene interés en adquirirlo.

¿Se puede transformar un monumento histórico en edificio habitacional? "Sobre la construcción futura, se debe analizar cada proyecto, pero en ningún caso se autorizará la demolición del monumento histórico", responde Emilio de la Cerda, secretario ejecutivo del Consejo de Monumentos Nacionales.

El comprador de este tipo de inmuebles debe saber que cualquier intervención que haga tendrá que ser autorizada previamente por el Consejo de Monumentos Nacionales, señala De la Cerda. "Cualquier intervención que afecte sus valores o atributos no será autorizada", indica.

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